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李宇嘉:楼市抱团“核心资产”,2021年还有行情吗?

2021-01-26 17:11:44 88bf唯一官网 已读

中新经纬客户端1月19日电 题:《李宇嘉:楼市抱团“核心资产”,2021年还有行情吗?》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近期,一线楼市出现了明显的翘尾行情。

2020年12月,北上广深新房或二手住房交易量,创下上一轮楼市调控以来新高。据网签统计,2020年12月,北京新房和二手住房分别成交9749套和20944套,创2017年“3·17新政”以来月度新高。2020年12月,上海二手住房成交3.9万套,环比和同比分别增长20.3%和96.2%。广州也出现翘尾行情。

12月“翘尾”只是全年反弹的缩影

疑惑的是,楼市基本面并未改变,反而有收紧趋势。

政策面上,2020年底,国家不断强调“房住不炒”,紧绷房地产调控之弦;资金面上,8月针对房企融资的“三道红线”,到12月针对银行放贷的“五档分类”,资金面趋势性收紧。而且,近几个月居民中长期贷款新增额度在下降。近日,央行也在工作会议中要求稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。

那么,一线楼市为何单月成交创新高?

有人认为,2020年疫情黑天鹅,开发商业绩压力大,年底要“抢收”,新房供应力度会加大。新房二手房价格普遍“倒挂”,一定程度解释了翘尾行情。

也有人认为,2021年房贷“五档分类”落地,届时房贷可能会收紧,利率也会上升。2021年,房贷利率大概率是要上浮的,再考虑到额度收紧,所以要赶快在2020年底完成交易。根据融360数据,去年10月全国首套房贷利率“九连降”结束,开始反弹,这也有一定道理。

笔者认为,年底新房供应增加,广州、深圳、上海出现了一二手房价格“倒挂”,形成供需两旺的局面。但更重要的是,新一年银行信贷额度释放,也促成了年底翘尾。这可能是一个重要原因。信贷投放和商品房销售存在很强的相关性,特别是一线城市。2020年7月底召开的房地产工作座谈会是一个转折点,标志着疫情期间宽松的楼市政策开始退出,房地产金融调控开始强化。

8月份以后,央行祭出针对房企融资的“三道红线”,按揭投放额度也被控制,一线楼市交易回落。一线城市加杠杆买房、改善型购房比较旺盛,但限购、限贷严格。所以,一线楼市与银行放贷紧密关联,当贷款相对宽松、额度充裕、周期较短时,就会出现交易增长的情况。2020年12月份就是这样的情况。

12月“翘尾”,只是一线楼市2020年反弹的一个缩影。2020年,一线楼市创造了上一轮调控以来的交易新高。强力反弹回升,一个重要驱动力,就是上一轮调控以来连续3-4年的“横盘”。北上广深上一轮调控始于2016或2017年,那时起到2019年,基本呈现“高位横盘、缓慢回落”态势。

而且,2018-2019年进入淡市,北京、上海、广州二手住房价格下跌,5%-10%的跌幅是直接可见的。2020年,货币政策开始宽松,全国房贷利率整体下降了15个基点左右,中小企业“房抵经营贷”利率首次低于房贷,银行角逐一线楼市,一线城市房贷比二三线城市低20-30个基点。

同时,新房限价政策开始松绑,政府又以优质地块出让,给市场传递稳定的信号。信贷和库存,是短周期框架下楼市的决定变量。除了信贷的利好外,经过2014-2018年强力“去库存”,2016-2019年新房批售规模比较小。所以2020年,一线楼市在售新房消化库存普遍比较低。

“核心资产”能火多久?

近期,对于一线楼市回升,业内开始讲“核心资产”的故事,包括一些网红新盘被追逐,中签率比较低;部分片区二手住房业主“抱团涨价”等。

这些都是过去没有的,于是,有人开始鼓吹所谓的“核心资产”。12月底,一线城市新房热卖,二手房业主也开始惜售。截至2020年12月,上海、深圳二手房在售房源量降至近两年最低,上海二手房快速成交,叠加新增挂牌房源量减少,导致在售房源量环比降幅约13%,降幅最大,绝对规模降至2019年1月以来最低水平;深圳在售房源量环比下降约7%,绝对量亦降至2019年以来最低。

其实,本质上的原因在于经过20年快速发展,房子的供应量足够大了。把新房、二手房和公寓算在内,哪里都不缺房子。资金是聪明的、趋利的,也是避险的。本轮货币环境友好,发生在疫情当下。

此时,房子多了,疫情后货币宽松对富人有利,自然楼市就开始分化了,贵的房子越来越贵,资金愿意追逐,而便宜的房子一大把,交易却不活跃。

这几年,房地产突飞猛进,富人在房产上已是“超配”,除了一部分改善性需求,富人的增量需求,追逐的就是所谓的“核心资产”。而疫情后的货币超发、利率降低、抵押融资等,对富人又是一次资产增值的大好机会。但大部分存量的房子,都是一般资产、“非核心资产”。

总结来看,2021年一季度,银行贷款额度较充足,基于“早放贷、早收益”考虑,银行会增加贷款投放。同时,各大银行、金融机构角逐一线楼市,一线城市房贷利率较低,加上消费贷、经营贷活跃,也有利于一线楼市活跃。所以,一线城市楼市翘尾会延续到2021年一季度。

但是,一线楼市对货币信贷环境非常敏感。2021年,不管是开发商融资的“三道红线”,还是房贷“五档分类”,都会在2021年全面落地。

所以,2021年不管是房贷额度、增量、占比,都会人为降低,这是一线楼市最大的影响因素。届时,明星楼盘、核心资产等聚焦的温度都会降低,甚至短期内不谈了。(中新经纬APP)

李宇嘉